Updates

19 sept: Prinsjesdag - fiscale plannen voor vastgoedsector

Op Prinsjesdag heeft het kabinet de fiscale maatregelen voor 2025 en verder aangeboden aan de Tweede Kamer. De Juridische Dienst heeft een overzicht gemaakt van de belangrijkste fiscale maatregelen voor de vastgoedmarkt. Veel van de maatregelen moeten overigens nog worden aangenomen door de Eerste en Tweede kamer.

Tarief overdrachtsbelasting voor woningen wordt verlaagd naar 8% vanaf 1 januari 2026

De overdrachtsbelasting voor beleggers, verhuurders en projectontwikkelaars gaat omlaag naar 8%. Dit is overigens een plan, het kabinet heeft dit plan niet uitgewerkt in een wetsvoorstel. Dit komt later. Het nieuwe tarief van 8% geldt voor alle verkrijgingen van woningen (ook voor particulieren die een woning verkrijgen waar ze niet zelf langdurig als hoofdverblijf in gaan wonen), met uitzondering van gevallen waarin het bestaande verlaagd tarief van 2% (woning als hoofdverblijf) of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling, van toepassing is. Let op! Voor niet-woningen blijft het overdrachtsbelastingtarief naar alle waarschijnlijkheid gehandhaafd op 10,4%. Deze wijziging gaat pas in per 1 januari 2026.

Uitzondering sleutelovereenkomst als verkrijging van economische eigendom

Een sleutelverklaring kan worden gezien als de verkrijging van een economisch eigendom, wat leidt tot heffing van overdrachtsbelasting. Verkoper moet deze verkrijging melden bij de Belastingdienst en koper moet zelf aangifte doen van deze verkrijging. Het kabinet vindt deze situatie onwenselijk. Daarom wordt er voorgesteld om sleutelovereenkomsten uit te zonderen van het belastbare feit, mits:

1. De juridische eigendom (door middel van de levering) binnen zes maanden na het ingaan van de sleutelovereenkomst wordt verkregen;
2. op de verkrijging van de juridische eigendom van die woning het zelfbewoningswoningtarief van 2% of de vrijstelling voor starters van toepassing is.

Zie deze link vanaf pagina 15 voor meer informatie.

Voorbeeld

A (verkoper) en B (koper) sluiten op 5 januari 2025 een koopovereenkomst waarin wordt overeengekomen dat de levering van de woning plaatsvindt op 15 april 2025. B kan gebruikmaken van het verlaagde tarief (2%) of de startersvrijstelling. A en B sluiten op 1 april 2025 een sleutelovereenkomst, waarin B onder bepaalde voorwaarden toestemming krijgt om alvast te beginnen met de verbouwing van de woning. Als gevolg van de aard en inhoud van deze sleutelovereenkomst zou B normaal gesproken de economische eigendom van de woning verkrijgen. Echter, omdat deze verkrijging van toestemming plaatsvindt in samenhang met de koopovereenkomst en binnen zes maanden na de totstandkoming van de sleutelovereenkomst wordt gevolgd door de levering van de woning (voorwaarde 1) en B gebruik kan maken van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling (voorwaarde 2), is in dit geval geen sprake van een economische eigendomsverkrijging. A heeft geen meldingsplicht en B heeft geen aangifte- en betalingsplicht voor een verkrijging van economisch eigendom.

Startersvrijstelling ook van toepassing op de verkrijging van de economische eigendom van een woning

Deze wijziging zorgt ervoor dat natuurlijke personen die alleen de economische eigendom (al dan niet gedeeltelijk) verkrijgen van de woning die ze zelf bewonen of gaan bewonen, het verlaagde tarief of de startersvrijstelling kunnen toepassen. Op grond van de huidige regelgeving wordt de verkrijging van de economische eigendom van een woning sinds de inwerkingtreding van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 uitgesloten voor de toepassing van het verlaagde tarief en de startersvrijstelling. Door deze beoogde wijziging kan de verkrijging van de economische eigendom van een woning in aanmerking komen voor het verlaagde tarief of de startersvrijstelling, mits aan alle overige wettelijke voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan. Verkrijgers die de woning niet langdurig als hoofdverblijf gebruiken, zoals beleggers, voldoen niet aan het hoofdverblijfcriterium, en zullen het algemene overdrachtsbelastingtarief verschuldigd blijven. Zie deze link vanaf pagina 19 voor meer informatie.

VoV-vrijstelling voor aanhorigheden

Op verkrijgingen (terugkopen) van woningen in het kader van ‘verkoop onder voorwaarden’ (VoV) kan vanaf 1 januari 2022 onder voorwaarden de zogenoemde VoV-vrijstelling worden toegepast. Aanhorigheden vallen echter niet onder deze vrijstelling. Door een wetswijziging vallen aanhorigheden straks wel onder de VoV-vrijstelling. Als gevolg van deze wetswijziging is de vrijstelling voortaan ook van toepassing op de tot de woning behorende aanhorigheden die tegelijk met de woning worden verkregen, zoals een schuur of een garagebox. Zie deze link vanaf pagina 21 voor meer informatie.

Woningwaardegrens vanaf 2025 € 525.000

Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaardegrens. Voor het jaar 2025 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 525.000,-. Voor 2024 bedraagt de woningwaardegrens € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning. Overigens was deze maatregel al eerder aangekondigd.

De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2025 hoger dan € 525.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.

Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2024 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang. Zie deze link voor meer informatie.

Kavelruilvrijstelling niet meer van toepassing op woningen vanaf 1 januari 2025

De kavelruilvrijstelling is een vrijstelling in de overdrachtsbelasting. De voorwaarden om gebruik te kunnen maken van deze vrijstelling worden aangescherpt. De kavelruilvrijstelling is niet langer van toepassing op de verkrijging van woningen, de ondergrond en eventuele aanhorigheden daarbij begrepen. Door de kavelruilvrijstelling kunnen gronden en opstallen, waaronder nu dus nog woningen, in het landelijk gebied vrij van overdrachtsbelasting worden geruild.

Kavelruilvrijstelling wel voor agrarische bedrijfswoningen

Agrarische bedrijfswoningen vallen wel onder de kavelruilvrijstelling. Ook is de kavelruilvrijstelling niet langer van toepassing op de verkrijging van andere opstallen, en de ondergrond daarvan, tenzij die opstal ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt (de landbouweis). Aanvullend geldt dat de bedrijfsmatig agrarische exploitatie gedurende ten minste tien jaar als zodanig moet worden voortgezet (de voortzettingseis). Als niet aan de voortzettingseis wordt voldaan is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd, behalve indien niet aan de voortzettingseis wordt voldaan als gevolg van het feit dat een opstal door overheidsbeleid aan de landbouw wordt onttrokken ten behoeve van de ontwikkeling en instandhouding van natuur en landschap. De maatregel houdt voor onbebouwde grond geen enkele beperking van de huidige regeling in. Voor onbebouwde grond geldt de landbouweis en daarmee de voortzettingseis niet. Zie deze link vanaf pagina 102 voor meer informatie.

Belasting onbebouwde grond

Het kabinet kijkt of er een nieuwe belasting kan worden geheven op onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met woningen. De voorwaarden zijn nog niet bekend. Deze belasting zou speculatie met grondprijzen moeten tegengaan. In het voorjaar van 2025 komt het kabinet met een wetsvoorstel.

Kortdurende verhuur constructies in de btw 2025 aangepast

Het verhuren van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan daarom niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. De verhuur van vastgoed in sommige situaties is echter wél met btw belast (onder andere de verhuur in het kader van hotel,- pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijven). De btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan dan wél in aftrek worden gebracht. Door vastgoed eerst kortstondig te verhuren met btw en later over te stappen op vrijgestelde verhuur, kan de btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten wél in aftrek worden gebracht. Om deze kunstmatige btw-aftrek een halt toe te roepen voert het kabinet in de btw-regelgeving een herzieningsmogelijkheid in op (kostbare) verbouwingsdiensten. De maatregel verplicht ondernemers de eerder toegepaste btw-aftrek vijf jaar lang (na het eerste jaar telkens voor 1/5 deel) te vergelijken met het gebruik van de dienst (voor belaste of vrijgestelde prestaties) in dat jaar. Bij wijziging van gebruik dient de initiële btw-aftrek te worden gecorrigeerd. De maatregel bevat een overgangsregeling bestaande uit een uitgestelde inwerkingtreding per 1 januari 2026, wat de vastgoedsector de gelegenheid biedt zich voor te bereiden op de maatregelen. Zie deze link vanaf pagina 108 voor meer informatie.

Huurtoeslag

De huurtoeslag wordt versimpeld. De inkomensafhankelijke afbouw van de huurtoeslag wordt gelijkmatiger, waardoor huurtoeslagontvangers beter kunnen inschatten welk effect een inkomensstijging heeft voor hun huurtoeslag en zij meer zekerheid hebben over de hoogte van hun besteedbare inkomen. Daarnaast krijgt een deel van de huurtoeslagontvangers een lagere marginale druk. Hun huurtoeslag neemt hierdoor minder snel af wanneer hun inkomen toeneemt. Het voorgestelde pakket aan maatregelen draagt hiermee bij aan meerdere doelen van het Hoofdlijnenakkoord: het terugdringen van armoede, vereenvoudigen van toeslagen en werken meer laten lonen. De huidige huurtoeslagontvangers gaan er in 2025 gemiddeld €141 per jaar op vooruit. Vanaf 2026 gaan huurtoeslagontvangers er gemiddeld € 316 per jaar op vooruit ten opzichte van 2024, wanneer ook de eigen bijdrage met €11,58 per maand wordt verlaagd en de lineaire afbouw wordt ingevoerd. Zie voor meer informatie deze link.

Kooprecht huurders

Huurders krijgen het recht om het huis dat zij huren te kopen. Het kabinet onderzoekt nog tegen welke voorwaarden dit kooprecht moet gaan gelden.

Verkoop woning hospita breekt huur

Het kabinet wil het aantrekkelijker maken voor huiseigenaren om een kamer te verhuren op grond van de hospitaregeling. Er wordt een wetsvoorstel gemaakt waarin wordt opgenomen dat het huurcontract kan worden beëindigd als de woning verkocht moet worden. Dit wetsvoorstel is in voorbereiding en nog niet gepubliceerd. Exacte regels zijn nog niet bekend.

Nieuwbouw

Voor de nieuwbouw worden nieuwe plekken aangewezen waar na 2030 grote nieuwbouwwijken komen. Daarnaast wil het kabinet meer kant-en-klare huizen uit de fabriek inzetten. Voor 2030 wil het kabinet dat er voor ouderen 290.000 woningen voor ouderen worden gebouwd.

Beëindiging salderingsregeling per 1 januari 2027

De beëindiging van de salderingsregeling betekent dat de ingevoerde (zowel hernieuwbare als niet hernieuwbare) elektriciteit niet langer met de hoeveelheid geleverde elektriciteit wordt gesaldeerd. Het bestaande belastingvoordeel voor ingevoerde elektriciteit tot een maximum van de aan het systeem onttrokken elektriciteit vervalt daarmee eveneens vanaf 2027. Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat zonnepaneelbezitters vanaf 2027 meer zelfopgewekte elektriciteit achter de meter gaan verbruiken. Dit draagt bij aan efficiënter gebruik van hernieuwbare elektriciteit. Hierdoor zal er op zonnige momenten minder elektriciteit op het systeem ingevoerd worden en zal er op piekmomenten minder elektriciteit van het systeem worden afgenomen. Het beëindigen van de salderingsregeling zal het risico op overbelasting of onderspanning dus verminderen en levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het voorkomen van netcongestie. Zie voor meer informatie deze link.

BOR en de DSR worden eenvoudiger, doelmatiger en beter uitvoerbaar

De bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR) hebben als doel om te voorkomen dat het voortbestaan van een (familie)bedrijf in gevaar komt op het moment dat het wordt overgedragen. Op dat moment moet er namelijk erf- en schenkbelasting en (mogelijk) inkomstenbelasting worden betaald. Het kabinet Rutte IV heeft ervoor gekozen om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en DSR te behouden, maar wel op een aantal punten beter aan te laten sluiten op het doel van de regeling. Het kabinet Schoof zet dan ook het beleid van het vorige kabinet voort om de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten eenvoudiger, doelmatiger en beter uitvoerbaar te maken en tevens minder aantrekkelijk te maken voor onbedoeld gebruik. Zie voor meer informatie deze link.

Earningsstrippingmaatregel

Vennootschappen verspreiden hun activiteiten over meerdere vennootschappen om zo vaker gebruik te maken van de drempel van € 1 miljoen in de generieke renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel). Dit wordt ook wel het ‘opknippen’ van vennootschappen genoemd. Vastgoedbeleggers gebruiken dan voor elk gebouw een afzonderlijke vennootschap om zo vaker gebruik te maken van de drempel (€ 1 miljoen). Vanuit de praktijk komt het signaal op dat met name ten aanzien van verhuurd vastgoed wordt ingespeeld op een optimaal gebruik van de door de drempel geboden aftrekruimte door rentesaldi van belastingplichtigen te verdelen over verschillende vennootschappen. Het kabinet acht dit niet wenselijk en stelt daarom als antifragmentatiemaatregel voor om met ingang van 1 januari 2025 de aftrekruimte van de earningsstrippingmaatregel voor vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten. Vastgoedbedrijven worden daarmee beperkt in hun mogelijkheden om rente af te trekken. Zie deze link vanaf pagina 70 voor meer informatie.  

Inkomstenbelasting vennootschapsbelasting

Kort nog iets over de inkomstenbelasting. In box 1 wordt het gezamenlijke basistarief gesplitst in twee tarieven: 35,82 % (inclusief sociale premies) voor de eerste schijf en voor de tweede schijf 37,48%. Het toptarief blijft 49,5%. Het tarief in box 2 van de inkomstenbelasting bedraagt thans 33%. Er wordt voorgesteld dit tarief per 1 januari 2025 te verlagen naar 31%. Het tarief in box 3 van de inkomstenbelasting blijft 36%. In box 3 wordt in beginsel een fictief rendement belast. Onder omstandigheden kan worden verzocht om het werkelijke rendement te belasten. In de vennootschapsbelasting worden de tarieven niet aangepast. De stelselwijziging in box 3 van belastingheffing op basis van forfaitair rendement naar belastingheffing over het werkelijk behaalde rendement is voorzien per 1 januari 2027.

Let op!

Veel van bovengenoemde maatregelen (met uitzondering van de verhoging van de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling van € 510.000 tot € 520.000) moeten nog worden aangenomen door de Eerste en Tweede kamer.

Bron: NVM